Сдать квартиру в аренду. Правила рантье.

По мотивам одного из топиков на BS.
Возник вопрос - как сдать имеющуюся квартиру в аренду. Интернет полон слухов; друзья, знакомые и знакомые знакомых пугают страшилками про общагу гастарбайтеров и миллионные счета за телефон. Попробую изложить концепцию сдачи в аренду жилого помещения, как я ее вижу. Замечание - я излагаю сугубо личный взгляд на эту область и рассматриваю все на примере Санкт-Петербурга.

Про плюсы и минусы инвестиций в недвижимость я уже писал достаточно подробно.
И, предположим, что у Вас есть лишняя квартира или даже несколько, с которой что то хотелось бы сделать.
Квартиры бывают разные - отличаются по годам постройки дома, месторасположению, метражу, планировкой и в деталях я опишу поподробнее все разновидности. Но для начала - общие правила, касающиеся любой квартиры.
1. Общие положения
1.1. Сдавать квартиру только через агентство.
Любой рантье хочет получить стабильного и платежеспособного клиента. В этом плане агентство является дополнительным фильтром, отсеивающим откровенных кидал, мошенников и пожирателей доширака. И дело тут вовсе не в договоре аренды - как правило это филькина грамота, которая ничего вам не даст. Дело в том, что по условиям нормального агентства первая сумма, которую арендодатель должен выложить составляет: месячную аренду (платиться вперед), страховой депозит за имущество в размере 1 месячной арендной платы и вознаграждение агентству так же в размере 1 месячной арендной платы. Итого клиент должен единовременно выложить из своего кармана сумму в ТРИ арендные. На этом этапе отсеиваются люди, которые такую сумму не потянут - и это есть хорошо. Потому что, арендатор, снимающий хату на последние деньги - это геморрой для вас. Ему задержали зарплату - он начинает ныть и тянуть. Приболел или неудачный месяц - Пошли неуплаты за телефон. И так далее.
Кроме того - мошенники реже обращаются в агентства. Потому что это палево и сумма в три аренды будет сильно убивать прибыль от их деятельности. Им гораздо проще найти лошка по объявлению из рук-в-руки.
1.2 Не брать арендаторов с животными. И желательно без детей.
Без животных - это категорически. Отсутствие детей - попросту желательно.
Поясню по поводу животных. Наличие кошки или собаки во-первых сильно убивает ремонт.
Во-вторых - если ваши жильцы съедут, а у следующего будет аллергия на кошачью шерсть - простой мойкой полов вы не отделаетесь. Вытравить эту штуку будет очень непросто, особенно при наличии мягкой мебели.
С детьми сложнее, потому что ,к примеру, найти арендатора на стометровую трешку без детей - задача не быстрая. А почему без детей ?
Если дите мелкое - выселить в случае неуплаты жильцов - гимор. Начнется давилово на жалость, а то и того похуже. (Да, жалко. Еще как. А у вас над дверью вывеска СОБЕС есть?) Если деточка - подросток - то это петарды в унитаз по приколу или пиво с такими же шалопаями, как только предки свалят на выходные.
1.3 Не сдавать хату в убитом состоянии.
О необходимом для рантье ремонте я напишу поподробнее, но что бы не произошло - не сдавайте хату с ремонтом бомж-класса. Поясняю почему.
Ремонт и обстановка - это мощный фильтр против пожирателей доширака и ассоциалов.
Клиент, у которого есть деньги - лучше снимет подальше, но с хорошим ремонтом, чем поближе к работе в бомжатнике. В бомжатник поедет только тот, у кого нет денег на достойное жилье. Случаи бывают разные, но необязательных,неаккуратных и хамоватых людей среди низкосоциальных слоев почему-то всегда больше. Человек, снимающий жилье с хорошим ремонтом и мебелью, как правило это все бережет. Люди, готовые заселиться в бомжатник в гетто - в течении полугода убьют хату окончательно. Гарантированно по пьянке затопят соседей (а бля, забыли в ванной кран закрыть),на той же пьянке будут до трех ночи орать - и у вас будут стопудово проблемы с соседями, милицией (или уже полицией) и регулярной оплатой. Если не сожгут - то повезло.

А теперь немного в общих чертах о том, как подготовить хату к сдаче.
2 - Ремонт

Ремонты тоже бывают разные - от косметики до авторских, но условно , я бы разделил их на три группы:
1.Эконом класс
2.Бизнес Класс
3.Люкс


От чего необходимо отталкиваться, затевая ремонт с "заточкой" под сдачу ?
Прежде всего на две вещи: Рентабельность и Долговечность.
Поэтому, так же для всех типов ремонта опишу общие положения, касающиеся всех типов квартир.
Что по статистике является убийцей номер один городского жилья ? Протечки.
Это когда вы или вас заливают. Суммы ущерба могут быть астрономическими.
Посему, что бы минимизировать риски ремонт надо делать соответствующий.
Отсюда выводы:
1. Инженерные сети - то есть инженерная сантехника и электрика независимо от уровня ремонта должны быть сделаны в наилучшем качестве. Да, электрика и сантехника - одни из самых дорогих статей расхода, но экономить на них - нельзя.
2. Потолки должны выдерживать протечки сверху. И этому отвечают на сегодняшний момент только натяжные. (У них вообще масса плюсов, но об этом как нибудь отдельно)
3.Напольные и стеновые покрытия должны легко поддаваться косметической обработке.

Вот пожалуй общие положения для всех типов.
Теперь о различии в классе ремонтов "под сдачу".
1. Эконом класс:
Без перепланировок. Стены выровнены под обои или под покраску, на полу ламинат 31класса или выше. Обстановка стандартная, со стандартным набором сантехники (ванна или душевая кабина, унитаз, раковина итп) от недорогих импортных производителей.
На кухне невстроенная бытовая техника среднего ценового уровня (индезит, аристон итп). Двери любые.
2. Бизнес класс:
Допускается частичная перепланировка (арки , дополнительные проемы), стены так же выровнены под обои или под покраску, на полу ламинат или недорогая паркетная доска. Сантехника более высокого уровня - типа Густавсберг, Ифа и подобная. Допускаются дизайнерские приблуды в виде подсвеченных ниш, стеновых светильников, диммеров и прочих приятных мелочей. Кухня на заказ со встроеннной бытовой техникой типа Бош, Занусси, Электроглюкс.Двери хорошие шпонированные типа Волховец.
3. Люкс класс:
Фантазия без границ. Авторский дизайн с сопровождением проекта. Теплые полы, подсветки - все что угодно. Стены - хоть с росписью приглашенного художника. Те же натяжные потолки не матовое полотно, а, к примеру чернобелое в форме знака Инь-Янь-сунь-вынь или звездного неба в гостиной. Полы - паркет. Сантехника - уровнем не ниже ЖабакопДолбофон (Jacob Delafon),Джакузи. Домашний кинотеатр (который заранее предусмотрен, а не провода по плинтусу). Кондиционер и приточка. Кухня с дорогими фасадами, барная стойка, столешница из мрамора или акрилового камня. Встроеннная техника Меле, АЕГ или подобное. Двери из массива. Мебель - соответствующая.

Теперь же возникает вопрос - а какой же ремонт делать ? Неопытный рантье может предположить, что чем дороже ремонт - тем дороже арендная плата и будет категорически не прав! На этом этапе надо очень трезво оценить имеющуюся в активе недвижимость, что бы не вложиться в то, что не отобъется. Например, если у Вас трехкомнатная квартира с видом на центр, то делать там эконом класс - невыгодно. Там надо постараться сделать Люкс. А если вы вы сделаете Бизнес класс в однокомнатной панельке на первом этаже в Ебенево-Собакино - то это не увеличит стоимость аренды ни на копейку, что отодвинет выход "на ноль" на несколько лет.
А об этом последний пункт:
3. Разновидности квартир.

Это пожалуй самый тонкий вопрос, потому что грани между отличиями - весьма расплывчатые.
Но я попробую описать "объект и его свойства". По вопросам буду производить добавление.
Итак:
3.1 Квартиры в центре или престижном районе (в Питере ,к примеру, Крестовский)
ремонт - Независимо от метража - ремонт только Люкс (если видовая) или допустим бизнес-класс, если во дворах.
Плюс - высокая норма прибыли и ликвидность. Возможность даже большую квартиру сдать без детей.
Минус - Как ни странно, в сравнении с другими, чуть большая текучка кадров. И выше риск криминала при люксе. Это когда воруют всю дорогую мебель и технику и , иногда, даже унитаз.
3.2 Квартиры в нормальных районах в новом доме (до 10 лет).
Ремонт - От степени крутости дома, но не ниже бизнес класса для двухкомнатных и более. Однушки - вполне допустим эконом класс.
Плюс - стабильность.
Минус - Уж совсем новый дом отпугивает шумящими перфораторами, но только арендаторов с детьми.
3.2 Новый дом в непрестижном районе.
Ремонт - Люкс класс допускается только в очень хороших клубных домах, с паркингом, охраной. И только для трешек или больших двушек. Однушки - стабильно эконом.
Плюс - стабильная рабочая лошадка.
Минус - труднее сдать из-за района.
3.3 Брежневско-Хрущевские дома в любом спальном районе. Панельники, хрущевки итп.
Ремонт - только эконом класс. Больше определенной суммы из такой хаты не выжать, даже, если унитаз из золота поставить.
Плюс - всегда пользуется спросом.
Минус - надо тщательнее выбирать арендатора, выше риски нарваться на мудака.
Особенно на однушках в хрущах итп и особенно в хреновом районе.

Вот в общих чертах, собственно и вкратце.
Если что то по деталям - спрашивайте, дополню.